Rangka Narasi — Pasar properti Indonesia mengalami situasi yang cukup kontradiktif pada awal 2026. Harga properti di berbagai kawasan mengalami penurunan signifikan, bahkan beberapa pengembang menawarkan harga yang lebih rendah dari harga pasar. Namun, meskipun harga properti semakin terjangkau, pembeli tidak berbondong-bondong datang untuk membeli properti tersebut. Apa sebenarnya yang menyebabkan fenomena ini? Mengapa harga properti yang murah justru tidak menarik minat pembeli?
Harga Properti Turun, Namun Penjualan Tak Kunjung Meningkat
Pada kuartal pertama 2026, sejumlah pengembang properti melaporkan penurunan harga jual yang signifikan pada sejumlah proyek perumahan dan apartemen. Beberapa developer bahkan memberikan potongan harga hingga 15% lebih rendah dari harga pasar. Selain itu, fasilitas tambahan seperti cicilan ringan, bunga 0%, dan diskon besar-besaran pun ditawarkan untuk menarik minat konsumen.
Namun, meskipun berbagai strategi harga sudah dilakukan, penjualan properti justru masih sepi. Banyak unit yang terpaksa kosong atau tidak terjual meski harganya jauh lebih terjangkau dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Menurut data dari asosiasi pengembang properti, angka penjualan properti di Jakarta dan kota-kota besar lainnya mengalami penurunan yang cukup tajam dalam enam bulan terakhir.
“Walaupun harga properti sudah turun, kami belum melihat adanya lonjakan permintaan yang signifikan. Kami terus melakukan berbagai upaya promosi, tapi pembeli tetap enggan melakukan transaksi,” ujar Iwan Setiawan, CEO salah satu pengembang besar di Jakarta.
Alasan Pembeli Enggan Membeli Properti Murah
Menurut sejumlah analis pasar properti, ada beberapa faktor yang menyebabkan sepinya pembeli meski harga properti semakin murah. Salah satu faktor utama adalah ketidakpastian ekonomi yang sedang melanda Indonesia. Meski inflasi terkendali, sejumlah sektor ekonomi masih tertekan, terutama sektor tenaga kerja dan UMKM yang menghadapi kesulitan likuiditas. Situasi ini membuat masyarakat lebih berhati-hati dalam melakukan investasi besar seperti membeli properti.
“Orang-orang lebih memilih untuk menabung atau berinvestasi di instrumen yang lebih likuid seperti saham dan obligasi. Properti, meski harganya turun, tetap dianggap sebagai investasi jangka panjang yang membutuhkan komitmen finansial besar,” jelas Pramono S, seorang analis properti yang telah lama mengamati pasar.
Keterbatasan Akses Pembiayaan Menjadi Kendala Utama
Selain ketidakpastian ekonomi, salah satu faktor yang menyebabkan sepinya pembeli properti adalah masalah akses pembiayaan. Meskipun bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah) saat ini lebih rendah, proses pengajuan kredit yang semakin ketat menjadi hambatan bagi sebagian besar calon pembeli. Bank dan lembaga pembiayaan lainnya kini lebih selektif dalam memberikan kredit, terutama bagi mereka yang memiliki penghasilan tidak tetap atau yang baru saja memulai karier.
Hal ini menyebabkan calon pembeli properti, terutama dari kalangan milenial dan pekerja muda, kesulitan untuk mengakses pembiayaan yang mereka butuhkan untuk membeli rumah.
“Meski harga rumah turun, namun dengan penghasilan yang pas-pasan dan pembiayaan yang ketat, banyak yang akhirnya menunda pembelian properti,” ujar Dita, seorang pekerja swasta di Jakarta yang telah lama merencanakan untuk membeli rumah.
Tren Pembelian Properti yang Berubah: Fokus pada Hunian Fungsional
Satu lagi alasan mengapa pembeli sepi meski harga properti lebih murah adalah perubahan tren dalam memilih hunian. Banyak pembeli, khususnya kalangan milenial, lebih memilih membeli properti yang lebih kecil dan fungsional, seperti apartemen studio atau rumah dengan ukuran minimalis. Mereka juga lebih memilih untuk membeli properti yang terletak di lokasi strategis, dekat dengan transportasi umum dan pusat bisnis, dengan harga yang tetap terjangkau.
Sebagai contoh, apartemen atau rumah di pinggiran kota yang lebih murah mungkin tidak menarik bagi mereka karena kurangnya fasilitas dan akses transportasi.
“Saat ini orang-orang mencari hunian yang praktis dan dekat dengan tempat kerja, bukan hanya sekadar harga murah,” kata Rina, seorang ibu rumah tangga yang saat ini sedang mencari properti di kawasan Jakarta Selatan.
Strategi Pengembang yang Gagal Menyentuh Kebutuhan Konsumen
Beberapa pengembang properti juga dinilai kurang cermat dalam memahami kebutuhan pasar yang terus berubah. Banyak pengembang yang masih fokus pada proyek-proyek hunian yang luas dan mewah, sementara kebutuhan konsumen, khususnya generasi milenial, lebih condong pada hunian yang lebih praktis dan efisien.
Tak hanya itu, meskipun harga rumah terjangkau, banyak pengembang yang tidak memperhatikan kebutuhan fasilitas pendukung seperti ruang terbuka hijau, keamanan, dan konektivitas transportasi. Hal ini menyebabkan pembeli cenderung enggan memilih proyek yang tidak sesuai dengan preferensi mereka.
“Pengembang perlu lebih mendengarkan kebutuhan pasar dan memahami apa yang dicari oleh pembeli, bukan hanya sekadar menurunkan harga,” ungkap Bambang, seorang konsultan properti.
Masa Depan Pasar Properti: Harapan akan Penyesuaian
Melihat kondisi ini, pengembang properti diharapkan bisa lebih menyesuaikan dengan permintaan pasar yang semakin dinamis. Meski harga properti terjangkau, faktor-faktor seperti akses pembiayaan yang lebih mudah, lokasi yang strategis, serta pengembangan hunian yang lebih fungsional dan ramah lingkungan akan menjadi kunci untuk menarik minat pembeli.
Di sisi lain, meskipun saat ini penjualan properti tampak sepi, ada harapan bahwa pasar akan kembali pulih seiring dengan pemulihan ekonomi dan peningkatan daya beli masyarakat dalam beberapa tahun mendatang. Sampai saat itu, pengembang harus terus berinovasi dan menyempurnakan produk mereka agar sesuai dengan keinginan pasar.
Tantangan di Balik Harga Properti Murah
Harga properti yang murah memang tidak selalu menjamin tingginya permintaan. Penurunan harga properti di Indonesia disambut dengan antusiasme yang rendah, salah satunya akibat ketidakpastian ekonomi, akses pembiayaan yang terbatas, dan perubahan tren kebutuhan hunian. Pengembang yang ingin sukses di pasar properti harus memahami dengan lebih baik preferensi pembeli, serta menyesuaikan penawaran mereka dengan kebutuhan pasar yang terus berkembang.
